Notářské ověření smlouvy - forma, dokumenty, rejstřík a cena

Stručně: musí být každá smlouva ověřena notářem?

Notářské ověření smlouvy provádí pověřený notář. TARGMANEBI není notářská kancelář a smlouvy z vlastní pravomoci neověřuje. Jsme centrum dokumentových a překladatelských služeb: předem shromáždíme dokumenty, zkontrolujeme technické náležitosti, připravíme překlad, naplánujeme účast tlumočníka a zajistíme postup u pověřeného notáře. Právní posouzení textu a rizik složitého právního jednání provádí notář nebo příslušný advokát. Adresa: třída Davita Aghmašenebeliho 118, Tbilisi; telefon: 501 11 32 00.

Obsah

1. Tři praktické formy smlouvy
2. Veřejná listina a pouhé ověření podpisu
3. Koupě nemovitosti
4. Darovací smlouva
5. Smlouva o zápůjčce
6. Zápůjčka a hypotéka - pravidlo platné v roce 2026
7. Rozdělení majetku a další právní jednání
8. Potřebné dokumenty
9. Postup krok za krokem
10. Cena notářského ověření
11. Online a cizojazyčné smlouvy
12. Často kladené otázky

Tři praktické formy smlouvy

V běžné řeči zahrnuje výraz „notářská smlouva“ několik různých úkonů. Klient může žádat veřejnou listinu sepsanou notářem, ověření podpisů stran na soukromém textu nebo písemné právní jednání určené pro rejstřík. Navenek může každý dokument nést razítko, rozsah kontroly i právní výsledek však nejsou stejné.

Dobrým příkladem je převod vlastnického práva k nemovitosti. Zákon vyžaduje písemné právní jednání a zápis práva, to však automaticky neznamená, že každá kupní smlouva musí být uzavřena jako veřejná notářská listina. Na druhé straně u hypotéky zřizované k zajištění pohledávky ze zápůjčky platí v roce 2026 zvláštní notářský požadavek, s výjimkou finančních institucí vyjmenovaných v zákoně. Právě proto neexistuje jedna univerzální odpověď pro všechny smlouvy.

Jaký je rozdíl mezi ověřením právního jednání a pouhým ověřením podpisů?

Forma veřejné listiny se používá, když je notářská forma ze zákona povinná nebo když strany chtějí plnou účast notáře. Notář zjistí totožnost účastníků a zkontroluje oprávnění zástupce, svéprávnost stran a pravost jejich vůle. Přesvědčí se, že text odpovídajícím způsobem vyjadřuje dohodu a je v souladu se zákonem, a stranám vysvětlí možné právní následky.

Při ověření podpisů na soukromé listině je rozsah kontroly úzký. Notář kontroluje totožnost a svéprávnost a podpis ověří, nenese však stejnou odpovědnost za to, že je soukromý text plně v souladu se zákonem nebo že úplně a přesně vyjadřuje vůli strany. Na rozdíl od veřejné listiny není při ověření soukromého podpisu povinná ani kontrola oprávnění zástupce.

Volba by neměla záviset jen na ceně. Pokud někdo prodává nemovitost na základě plné moci, pokud se zajišťuje vysoká zápůjčka, pokud se právní jednání týká majetku nezletilého, pokud jsou podmínky složité nebo pokud je důvěra mezi stranami omezená, je další kontrola nezbytná. Veřejná notářská listina snižuje riziko, žádná forma však není absolutní zárukou hospodářského úspěchu právního jednání ani toho, že později nevznikne spor.

Ověření kupní smlouvy na nemovitost

Podle článku 183 občanského zákoníku Gruzie vyžaduje nabytí nemovitosti dva hlavní prvky: písemné právní jednání a zápis vlastnického práva vymezeného tímto jednáním do Veřejného rejstříku na jméno nabyvatele. Vlastnictví nepřechází pouhým zaplacením peněz, předáním klíčů nebo razítkem na smlouvě, pokud nebyl dokončen zápis, který zákon vyžaduje.

Na písemném právním jednání předkládaném rejstříku musí být způsobem stanoveným zákonem ověřeno buď samotné právní jednání, nebo pravost podpisů jeho stran. Výjimkou je případ, kdy strany podepisují právní jednání přímo v přítomnosti pověřeného úředníka zapisujícího orgánu. Tvrzení „každá kupní smlouva na nemovitost je nutně notářská“ je proto příliš široké; řádně ověřený dokument a zápis jsou však i tak nezbytnými články řetězce.

Text kupní smlouvy musí přesně uvádět katastrální kód a popis nemovitosti, prodávajícího a kupujícího, kupní cenu, způsob a lhůtu platby, okamžik přechodu vlastnictví, faktické předání nemovitosti, zatížení, závazky za energie či jiné závazky a odpovědnost dohodnutou stranami. Zvlášť přesnou formulaci vyžaduje bankovní převod, záloha, závdavek nebo platba ve splátkách.

Před podpisem je třeba posoudit aktuální výpis k nemovitosti: kdo je zapsaným vlastníkem a zda je na ní zapsána hypotéka, obstavení, právo užívání nebo jiné zatížení. Pokud nemovitost prodává zástupce, ve veřejné listině notář zkontroluje platnost plné moci a rozsah oprávnění. Pro nakládání s nemovitostí ve vlastnictví nezletilého občanský zákoník stanoví nejlepší zájem dítěte a souhlas soudu.

Peníze, závdavek a zápis vlastnictví

Strany musí jasně rozlišovat platbu předem, závdavek, zálohu a konečné vyrovnání. Nesprávné použití těchto slov vede při porušení smlouvy k jinému výsledku. Před návštěvou notáře se dohodněte, kdy a na jaký účet budou peníze převedeny, kdo podá návrh na zápis a co se stane, pokud rejstřík právo zapsat nebude moci.

Notářské vyhotovení darovací smlouvy

Darování je bezúplatné právní jednání: dárce převádí majetek do vlastnictví obdarovaného a obdarovaný s tím souhlasí. Darování movité věci je zpravidla spojeno s okamžikem jejího předání. Darování nemovitosti se však považuje za uzavřené teprve zápisem vlastnického práva vymezeného smlouvou do Veřejného rejstříku.

Proto při darování bytu, pozemku nebo jiné nemovitosti nestačí jako konečný krok pouhá dohoda mezi členy rodiny ani podpis před notářem. Je potřeba písemné právní jednání, řádné ověření a zápis. Text musí vymezit nemovitost, bezúplatnou povahu, souhlas stran, podmínky převodu a případně i účel nebo podmínku, kterou zákon připouští.

Darování má své zvláštní právní následky. Zákon uznává konkrétní případy, kdy je darování nepřípustné nebo kdy jej lze odvolat, včetně pravidel týkajících se hrubého nevděku nebo vážné nouze dárce. Darování by se proto nemělo používat jako pouhý „prodej za nulovou cenu“. Strany musí chápat, zda skutečně provádějí bezúplatný převod, nebo se snaží zakrýt jiné hospodářské ujednání.

Smlouva o zápůjčce - ústní, písemná, nebo notářská?

Podle občanského zákoníku převádí zapůjčitel smlouvou o zápůjčce do vlastnictví vydlužitele peníze nebo jiné zastupitelné věci a vydlužitel se zavazuje vrátit věci stejného druhu, jakosti a množství. Zákon přímo uvádí, že smlouvu o zápůjčce lze uzavřít ústně a že písemnou formu lze použít na základě dohody stran.

To neznamená, že ústní zápůjčka vysoké částky je dobrou praxí. Platnost ústní smlouvy nelze prokázat pouze svědeckou výpovědí. Písemný dokument by měl zachytit částku a měnu, způsob převodu, lhůtu a splátkový kalendář, úrok, smluvní pokutu, předčasné splacení, pravidla pro oznámení, zajištění a řešení sporů. Samostatný význam má i doklad o tom, že peníze byly skutečně předány.

Veřejná notářská forma pomáhá stranám porozumět podmínkám a dát do pořádku důkazy, notářské razítko však nevytváří platební schopnost ani nemění nezajištěnou zápůjčku v zajištěnou pohledávku. Pokud věřitel potřebuje zajištění majetkem, měl by zvážit hypotéku, zástavu, ručení nebo jiný vhodný mechanismus. U konkrétního rizika je nezbytná právní rada.

Na úročenou zápůjčku se vztahují limity a zvláštní pravidla stanovená zákonem. Zápůjčka zajištěná hypotékou musí uvádět dohodnutou měsíční úrokovou sazbu; občanský zákoník stanoví také strop roční efektivní úrokové sazby. Zda sazba a hospodářské podmínky odpovídají platným pravidlům, musí v den právního jednání zkontrolovat notář nebo advokát.

Smlouva o zápůjčce a hypotéce - pravidlo platné v roce 2026

Hypotéka nabývá právních účinků okamžikem zápisu do Veřejného rejstříku. Ze smlouvy musí být jasně patrný vlastník nemovitosti, hypoteční (zástavní) věřitel a předpokládaný dlužník, pokud jde o jinou osobu. Strany uvádějí také výši zajišťované pohledávky, úrok, lhůtu plnění a další dohodnuté podmínky.

Článek 289 občanského zákoníku ve znění platném k 27. srpnu 2026 výslovně stanoví, že smlouva o hypotéce uzavřená k zajištění pohledávky ze smlouvy o zápůjčce musí být ověřena notářem. Notář stranám vysvětlí právní následky porušení závazků ze zápůjčky a z hypotéky a zajistí úkony potřebné k zápisu hypotéky do Veřejného rejstříku.

Zákon stanoví i výjimku: tato povinná notářská podmínka se nevztahuje na hypotéku uzavřenou k zajištění pohledávky komerční banky, mikrobanky, mikrofinanční organizace, nebankovní depozitní instituce - úvěrového družstva nebo investičního fondu povoleného či registrovaného podle zákona. Postavení konkrétního věřitele a platné znění je třeba ověřit v den podpisu.

Hypotéka je zajištění, nikoli přímý převod vlastnictví. Ve smlouvě je zásadní přesně vymezit hlavní pohledávku, nemovitost, pořadí, následky porušení, způsob výkonu a náklady. Zajištění soukromé zápůjčky obytnou nemovitostí je vysoce rizikové právní jednání; strany nesmějí dokument podepsat bez přečtení jen kvůli ceně nebo kvůli rychlému získání peněz.

Rozdělení majetku, dohody spoluvlastníků a další právní jednání

Dohoda o rozdělení majetku se používá, když spoluvlastníci chtějí společný majetek rozdělit na konkrétní části, změnit své podíly nebo vytvořit samostatná práva. Pokud se dohoda týká zapsané nemovitosti, samotný podpis textu výsledek nedokončí - bude potřeba katastrální a technický podklad a řádný zápis práv do Veřejného rejstříku.

Skutečné rozdělení pozemku nebo budovy může vyžadovat zaměřovací výkres, vytvoření nových katastrálních jednotek, stavební nebo obecní údaje a účast každé osoby, která má k majetku práva. Pouhé stanovení pravidel užívání mezi spoluvlastníky a právní rozdělení vlastnictví nejsou totéž. Text musí přesně uvádět, jakého výsledku chtějí strany dosáhnout.

V notářské formě lze uzavřít i směnnou, zástavní či předběžnou smlouvu, dodatek, uznání dluhu, dohodu o zániku závazku, smlouvu mezi společníky nebo jiné soukromé právní jednání, pokud to zákon připouští nebo strany chtějí ochranu veřejné listiny. Každé z nich má své podstatné náležitosti. Změna staré smlouvy musí mít formu, kterou vyžaduje zákon nebo původní dohoda.

Dohoda za účasti zástupce

Zástupce může smlouvu podepsat za stranu, pokud jeho plná moc obsahuje dostatečné oprávnění ke konkrétnímu úkonu. Při sepisování veřejné listiny notář kontroluje rozsah zastoupení. U majetkového právního jednání je často nutné, aby plná moc výslovně uváděla zcizení nebo nabytí, konkrétní nemovitost, dohodu o ceně a vyrovnání, podání do rejstříku a právo převzít peníze.

Obecná formulace typu „vyřízení všech záležitostí“ nemusí pro konkrétní právní jednání stačit. Plná moc vydaná v zahraničí může potřebovat apostilu nebo legalizaci a gruzínský překlad. Zkontrolovat byste měli i její platnost, odvolání, přenesení a to, zda oprávnění skutečně zahrnuje zatížení nemovitosti nebo její bezúplatný převod.

Jaké dokumenty jsou k notářskému ověření smlouvy potřeba?

Přesný seznam závisí na druhu právního jednání. Prodej bytu, soukromá zápůjčka a hypotéka zřizovaná společností na nemovitosti vyžadují odlišné doklady. Fotografie nebo PDF předem nám pomůže sestavit balíček, notář však může požadovat originál, ověřenou kopii nebo elektronický dokument ověřitelný ve veřejné databázi.

Účast zahraniční právnické osoby naplánujte předem. Dokument o registraci nebo zastoupení vydaný příslušným orgánem cizího státu může potřebovat apostilu/legalizaci a předložení ve lhůtě, kterou zákon připouští. Název společnosti, identifikační číslo, právní forma a funkce podepisující osoby se musí v překladu přesně shodovat s originálem.

Jak postup probíhá - 6 kroků

Kolik stojí notářské ověření smlouvy?

Ve formě veřejné listiny se notářský poplatek za právní jednání, které má hodnotu, počítá podle stupňovitého vzorce. Nestačí tedy jen vynásobit cenu nemovitosti procentem - každé pásmo má vlastní základní částku plus procento z části nad hranicí pásma. Sazby zveřejněné Notářskou komorou Gruzie k 27. srpnu 2026 jsou následující:

Pokud je notářská forma ze zákona podmínkou platnosti právního jednání, lze podle vysvětlení na oficiální stránce poplatek určit pouze stanoveným způsobem. Pokud notářská forma povinná není, lze poplatek určit stejným způsobem nebo dohodou mezi notářem a zúčastněnou osobou. U úkonu, který nemá hodnotu, nebo u konkrétního úkonu lze použít i jiný způsob.

S výjimkou zvláštního případu ověření shody kopie s originálem se základní poplatek zvyšuje o 5 GEL za zápis úkonu do elektronického notářského rejstříku, včetně DPH. U notáře, který je plátcem DPH, se k notářskému poplatku připočítává DPH. Sepsání návrhu, právní poradenství, technické práce, kopie, překlad, tlumočník, služby Veřejného rejstříku, apostila a kurýr se mohou počítat jako samostatné složky.

Pro přesnou cenu nám pošlete druh právního jednání, hodnotu nemovitosti nebo pohledávky, počet účastníků, jazyky dokumentů a požadovanou lhůtu. Nejnižší „cena u notáře“ někdy pokrývá jen jednu složku a nezahrnuje rejstřík ani návrh. Písemný výpočet předem snižuje nedorozumění.

Online a cizojazyčné smlouvy a strana, která je v zahraničí

Podle oficiálního vysvětlení Notářské komory Gruzie se online ověření smlouvy liší od online plné moci. Je možné pouze na území Gruzie, za účasti dvou nebo více notářů. Každá strana se dostaví do notářské kanceláře, která jí vyhovuje, notáři se spolu spojí přímým spojením a vyhotoví se tolik notářských listin, kolik notářů se úkonu účastní.

To znamená, že strana se do tohoto konkrétního modelu nemůže zapojit jen telefonicky z domova nebo ze zahraničí. Například jedna strana se může dostavit k notáři v Batumi a druhá v Tbilisi. Pokud je osoba v zahraničí, alternativou je vystavení plné moci pro zástupce, vyhotovení dokumentu před místním notářem s apostilou/legalizací nebo využití konzulátu. Viz úplné podmínky online notáře.

Zahraniční strana a účast tlumočníka

Cizí státní příslušník může v Gruzii zpravidla uzavřít smlouvu s platným cestovním pasem pro cesty do zahraničí, u konkrétního majetku a státního občanství však mohou platit zvláštní omezení. Pokud strana nemluví gruzínsky, musí notář zajistit, aby skutečně rozuměla obsahu i následkům; k tomu se do postupu zapojí tlumočník.

Ve dvojjazyčné listině se musí jména, čísla, částky, katastrální kód a každá podstatná podmínka v obou textech přesně shodovat. Důležité může být i určení, která jazyková verze má přednost. TARGMANEBI připraví překlad předem, zkontroluje přepis jmen a s notářem dohodne formu účasti tlumočníka.

Smlouva k použití v zahraničí

Při předložení gruzínské notářské listiny v zahraničí může být potřeba apostila nebo legalizace a úplný překlad do jazyka příjemce. Ověření smlouvy, zápis práva do rejstříku a vyřízení náležitostí pro mezinárodní uznání dokumentu jsou samostatné fáze. Písemný požadavek cílové země a přijímající instituce si vždy obstarejte předem.

12 chyb, kterým se před právním jednáním vyhnout

1. Považovat každou smlouvu za „notářskou“. Nejprve je třeba zjistit, zda je potřeba veřejná listina, podpis, rejstřík nebo jejich kombinace.
2. Vynechat fázi zápisu do rejstříku. Vlastnictví nemovitosti i hypotéka nabývají v příslušných případech účinnosti zápisem.
3. Spoléhat jen na starý výpis. Vlastníka nemovitosti a zatížení je třeba před podpisem zkontrolovat znovu.
4. Nejasná cena a postup platby. Uveďte částku, měnu, účet, lhůtu, doklad o převodu a vazbu na zápis.
5. Zaměnit zálohu se závdavkem. Tyto pojmy mohou mít při porušení smlouvy odlišné následky.
6. Neujasnit oprávnění zástupce. Plná moc musí pokrývat konkrétní právní jednání a důležité úkony.
7. Nemít doklad o předání zápůjčky. Smlouva a skutečný převod peněz jsou dvě různé věci, které je třeba prokázat.
8. Zaměnit zajištění s převodem vlastnictví. Hypotéka není přímý prodej nemovitosti.
9. Zjistit jazykové potřeby zahraniční strany pozdě. Tlumočníka a dvojjazyčný text naplánujte předem.
10. Neaktuální dokumenty zahraniční společnosti. Apostilu, překlad, aktuálnost a oprávnění podepisující osoby zkontrolujte předem.
11. Počítat jen se základním notářským poplatkem. Celková cena může zahrnovat návrh, rejstřík, DPH, překlad a technické práce.
12. Podepsat bez přečtení. I přes vysvětlení notáře musí každá strana sama porovnat jména, částky, lhůty a odpovědnost.

Proč připravit právní jednání s TARGMANEBI?

V procesu uzavírání smlouvy jsou překlad a technická příprava často stejně zásadní jako schůzka s notářem. Chyba v jediném čísle, v katastrálním kódu, v měně, v zápisu jména podle pasu nebo ve jménu zástupce může znamenat přepracování dokumentu nebo pozastavení řízení v rejstříku. Dokumenty dáme do pořádku před návštěvou a nesrovnalosti hledáme předem.

Pro zahraniční stranu připravíme gruzínský nebo dvojjazyčný text, porovnáme přepis jmen podle pasu, naplánujeme tlumočníka a zkontrolujeme, zda zahraniční dokument potřebuje apostilu. Pokud se právního jednání účastní strana z jiného města, posoudíme online formu se dvěma notáři nebo cestu přes plnou moc.

Naší rolí je organizace, nikoli přijímání právních rozhodnutí za strany. Spolu s notářem a v případě potřeby s nezávislým advokátem se snažíme zajistit, aby postup začal se správnými dokumenty. U právního jednání se zvlášť vysokou hodnotou, zajištěného hypotékou nebo za účasti zahraniční společnosti by měla každá strana zvážit i nezávislé odborné poradenství.

Jak nás kontaktovat?

Zavolejte nám na číslo 501 11 32 00 nebo nám napište přes WhatsApp. V první zprávě uveďte: druh smlouvy, nemovitost nebo částku, počet a státní občanství účastníků, zda je zapojen zástupce, požadovaný jazyk, lhůtu a kde se má výsledek zapsat nebo použít.

Naše adresa je třída Davita Aghmašenebeliho 118, Tbilisi. Pokud plánujete majetkové nebo korporátní právní jednání, nechoďte jen s pasem - nejprve nám pošlete výpis, plnou moc, dokumenty společnosti a případný existující návrh. Po předběžném posouzení vám řekneme, které originály máte přinést a který účastník se musí dostavit.

Často kladené otázky k notářskému ověření smluv

Oficiální zdroje a hranice odpovědnosti

Tato stránka byla aktualizována 27. srpna 2026. Nabytí vlastnictví k nemovitosti, předložení právního jednání rejstříku, uzavření darování, formu zápůjčky, zápis hypotéky a notářský požadavek u hypotéky zajišťující zápůjčku jsme ověřili v platném občanském zákoníku Gruzie.

Rozdíl mezi veřejnou a soukromou listinou, rozsah kontroly ze strany notáře, zastoupení a formální požadavky na dokumenty vycházejí z platné instrukce „O postupu při provádění notářských úkonů“. Stupňovitý poplatek podle hodnoty, poplatek za rejstřík a DPH jsme ověřili v aktuálním sazebníku Notářské komory.

Pravidlo pro vyhotovení online smlouvy se dvěma nebo více notáři jsme ověřili na oficiální stránce Notářské komory „Smlouva“. Tato stránka je obecným průvodcem, nikoli individuálním právním stanoviskem. Formu konkrétního právního jednání, jeho přípustnost, dokumenty, daně a výsledek zápisu si ověřte u pověřeného notáře, v rejstříku a v případě potřeby u advokáta.