Sözleşmenin Noter Onayı - Biçim, Belgeler, Sicil ve Ücret

Kısa cevap: her sözleşmenin noterde onaylanması gerekir mi?

Sözleşmenin noter onayını yetkili bir noter yapar. TARGMANEBI bir noterlik değildir ve sözleşmeleri kendi yetkisiyle onaylamaz. Biz bir belge ve tercüme hizmet merkeziyiz: belgeleri önceden toplar, teknik ayrıntıları kontrol eder, tercümeyi hazırlar, sözlü tercümanın katılımını planlar ve süreci yetkili bir noterle organize ederiz. Metnin ve karmaşık bir işlemin risklerinin hukuki değerlendirmesini noter veya uygun bir avukat yapar. Adres: Tiflis, David Ağmaşenebeli Caddesi No. 118; telefon: 501 11 32 00.

İçindekiler

1. Sözleşmenin üç pratik biçimi
2. Resmi senet ve yalnızca imzanın onaylanması
3. Gayrimenkul satışı
4. Bağışlama sözleşmesi
5. Ödünç sözleşmesi
6. Ödünç ve ipotek - 2026’da yürürlükteki kural
7. Mal paylaşımı ve diğer işlemler
8. Gereken belgeler
9. Adım adım süreç
10. Noter onayının ücreti
11. Online ve yabancı dildeki sözleşmeler
12. Sıkça sorulan sorular

Sözleşmenin üç pratik biçimi

Günlük konuşmada "noter sözleşmesi" ifadesi birbirinden farklı birkaç işlemi kapsar. Bir müşteri noterin düzenlediği resmi senedi, özel bir metindeki tarafların imzalarının onaylanmasını veya sicile sunulmak üzere yazılı bir işlemi kastediyor olabilir. Dışarıdan bakıldığında her belgede mühür bulunabilir, ancak kontrolün kapsamı ve hukuki sonuç aynı değildir.

Gayrimenkul mülkiyetinin devri iyi bir örnektir. Kanun yazılı bir işlem ve hakkın tescilini şart koşar, ancak bu her satışın otomatik olarak resmi noter senedi şeklinde yapılması gerektiği anlamına gelmez. Öte yandan 2026’da, kanunda sayılan finans kuruluşları için istisna tanınmak kaydıyla, bir ödünç alacağını teminat altına almak için kurulan ipoteğe özel bir noter şartı uygulanır. İşte bu yüzden tüm sözleşmeler için tek bir evrensel cevap yoktur.

İşlemin onaylanması ile yalnızca imzaların teyidi arasındaki fark nedir?

Özel senetteki (private act) imzalar onaylanırken kontrolün kapsamı dardır. Noter kimliği ve fiil ehliyetini kontrol eder ve imzayı onaylar, ancak özel metnin kanuna tam uygunluğu veya bir tarafın iradesini eksiksiz ve doğru yansıtması konusunda aynı sorumluluğu taşımaz. Resmi senedin aksine, özel bir imza onaylanırken temsilcinin yetkisinin kontrolü de zorunlu değildir.

Seçim yalnızca fiyata göre yapılmamalıdır. Bir kişi mülkü vekâletnameyle satıyorsa, büyük bir ödünç teminat altına alınıyorsa, işlem bir küçüğün malvarlığıyla ilgiliyse, şartlar karmaşıksa veya taraflar arasındaki güven sınırlıysa, ek bir kontrol vazgeçilmezdir. Resmi noter senedi riski azaltır, ancak hiçbir biçim işlemin ekonomik başarısının veya daha sonra bir uyuşmazlık çıkmayacağının mutlak garantisi değildir.

Gayrimenkul satış sözleşmesinin onaylanması

Gürcistan Medeni Kanunu’nun 183. maddesine göre taşınmaz mal edinmek için iki temel unsur gerekir: yazılı bir işlem ve bu işlemle belirlenen mülkiyet hakkının edinen kişi adına Kamu Sicili’ne tescili. Kanunun öngördüğü tescil tamamlanmamışsa mülkiyet, yalnızca paranın ödenmesiyle, anahtarların teslim edilmesiyle veya sözleşmeye mühür basılmasıyla geçmez.

Sicile sunulan yazılı bir işlemde ya işlemin kendisi ya da taraflarının imzalarının gerçekliği kanunla belirlenen şekilde onaylanmalıdır. İstisna, tarafların işlemi doğrudan tescil makamının yetkili görevlisinin huzurunda imzaladığı durumdur. Buna göre "her gayrimenkul satışı mutlaka noterde yapılır" ifadesi fazla geniştir; ancak usulüne uygun onaylanmış bir belge ve tescil yine de zincirin vazgeçilmez halkalarıdır.

Satış metni mülkün kadastro kodunu ve tanımını, satıcıyı ve alıcıyı, bedeli, ödeme yöntemini ve süresini, mülkiyetin geçtiği anı, mülkün fiilen teslimini, takyidatları, kamu hizmeti borçlarını veya diğer yükümlülükleri ve tarafların kararlaştırdığı sorumluluğu doğru biçimde belirtmelidir. Banka havalesi, avans ödemesi, kaparo veya taksitli ödeme özellikle hassas ifadeler gerektirir.

İmzadan önce mülkün güncel sicil özeti değerlendirilmelidir: kayıtlı malik kim ve bir ipotek, haciz, kullanım hakkı veya başka bir tescilli takyidat var mı? Mülk bir temsilci tarafından satılıyorsa, resmi senette noter vekâletnamenin geçerliliğini ve yetkinin sınırlarını kontrol eder. Bir küçüğe ait taşınmaz malın elden çıkarılması için Medeni Kanun, çocuğun üstün yararını ve mahkemenin iznini öngörür.

Para, kaparo ve mülkiyetin tescili

Taraflar ön ödemeyi, kaparoyu, avansı ve nihai ödemeyi birbirinden açıkça ayırmalıdır. Bu kelimelerin yanlış kullanılması, sözleşme ihlal edildiğinde farklı bir sonuç doğurur. Notere gitmeden önce paranın ne zaman ve hangi hesaba aktarılacağını, tescil başvurusunu kimin yapacağını ve sicil hakkı tescil edemezse ne olacağını kararlaştırın.

Bağışlama sözleşmesinin noterde düzenlenmesi

Bağışlama karşılıksız bir işlemdir: bağışlayan malı bağışlananın mülkiyetine devreder, bağışlanan da buna razı olur. Taşınır malın bağışlanması kural olarak malın teslim anına bağlıdır. Taşınmaz malın bağışlanması ise ancak sözleşmeyle belirlenen mülkiyet hakkı Kamu Sicili’ne tescil edildiğinde kurulmuş sayılır.

Bu yüzden bir dairenin, arsanın veya başka bir taşınmazın bağışlanmasında yalnızca aile üyeleri arasındaki anlaşma veya noterin önünde imza atmak yeterli bir son adım değildir. Yazılı bir işlem, usulüne uygun onay ve tescil gerekir. Metin mülkü, karşılıksız niteliğini, tarafların rızasını, devrin koşullarını ve varsa kanunun izin verdiği bir amacı veya şartı belirlemelidir.

Bağışlamanın kendine özgü hukuki sonuçları vardır. Kanun, ağır nankörlük veya bağışlayanın ağır muhtaçlığıyla ilgili kurallar da dahil olmak üzere, bağışlamanın kabul edilemez olduğu veya geri alınabileceği belirli durumları tanır. Bu yüzden bağışlama yalnızca "sıfır bedelli bir satış" olarak kullanılmamalıdır. Taraflar gerçekten karşılıksız bir devir mi yaptıklarını, yoksa başka bir ekonomik düzenlemeyi mi gizlemeye çalıştıklarını anlamalıdır.

Ödünç sözleşmesi - sözlü, yazılı mı yoksa noterde mi?

Medeni Kanun’a göre ödünç sözleşmesiyle ödünç veren parayı veya diğer misli şeyleri ödünç alanın mülkiyetine devreder, ödünç alan da aynı tür, nitelik ve miktarda şeyi iade etmeyi üstlenir. Kanun, ödünç sözleşmesinin sözlü olarak kurulabileceğini ve tarafların anlaşmasıyla yazılı biçimin kullanılabileceğini açıkça belirtir.

Bu, büyük bir tutarın sözlü olarak ödünç verilmesinin iyi bir uygulama olduğu anlamına gelmez. Sözlü bir sözleşmenin geçerliliği yalnızca tanık beyanıyla ispat edilemez. Yazılı bir belge tutarı ve para birimini, aktarım yöntemini, geri ödeme süresini ve takvimini, faizi, cezai şartı, erken ödemeyi, bildirim kurallarını, teminatı ve uyuşmazlıkların çözümünü kaydetmelidir. Paranın fiilen teslim edildiğine dair kanıt da başlı başına önemlidir.

Resmi noter biçimi tarafların şartları anlamasına ve kanıtları düzene koymasına yardımcı olur, ancak noter mührü ne ödeme gücü yaratır ne de teminatsız bir ödüncü teminatlı bir alacağa dönüştürür. Alacaklının bir mal üzerinde teminata ihtiyacı varsa ipotek, rehin, kefalet veya başka uygun bir mekanizmayı değerlendirmelidir. Somut bir risk için hukuki danışmanlık vazgeçilmezdir.

Faizli ödünç için kanunla belirlenen sınırlar ve özel kurallar uygulanır. İpotekle teminat altına alınan bir ödünçte kararlaştırılan aylık faiz oranı belirtilmelidir; Medeni Kanun ayrıca yıllık efektif faiz oranı için bir üst sınır belirler. Oranın ve ekonomik şartların yürürlükteki kurallara uygun olup olmadığı, işlem günü noter veya avukat tarafından kontrol edilmelidir.

Ödünç ve ipotek sözleşmesi - 2026’da yürürlükteki kural

İpotek, Kamu Sicili’ne tescil edildiği andan itibaren hukuki sonuç doğurur. Sözleşmede taşınmazın maliki, ipotek alacaklısı ve farklı bir kişiyse varsayılan borçlu açıkça gösterilmelidir. Taraflar ayrıca teminat altına alınan alacağın tutarını, faizi, ifa süresini ve kararlaştırılan diğer şartları belirtir.

Medeni Kanun’un 27 Ağustos 2026 itibarıyla yürürlükte olan 289. maddesi, bir ödünç sözleşmesinden doğan alacağı teminat altına almak için kurulan ipotek sözleşmesinin noter tarafından onaylanması gerektiğini özel olarak öngörür. Noter taraflara ödünç ve ipotek yükümlülüklerinin ihlalinin hukuki sonuçlarını açıklar ve ipoteğin Kamu Sicili’ne tescili için gereken işlemleri organize eder.

Kanun bir istisna da öngörür: bu zorunlu noter şartı; ticari bankanın, mikrobankanın, mikrofinans kuruluşunun, banka dışı mevduat kuruluşu olan kredi birliğinin veya kanuna göre izin almış ya da tescil edilmiş bir yatırım fonunun alacağını teminat altına almak için kurulan ipotek için geçerli değildir. Somut alacaklının statüsü ve yürürlükteki metin imza günü kontrol edilmelidir.

İpotek bir teminattır, mülkiyetin doğrudan devri değildir. Sözleşmede asıl alacağın, mülkün, derecenin, ihlalin sonuçlarının, cebri icra yönteminin ve masrafların tam olarak belirlenmesi kritik önemdedir. Özel bir ödüncün konutla teminat altına alınması yüksek riskli bir işlemdir; taraflar belgeyi yalnızca fiyat yüzünden veya parayı hızlıca almak için okumadan imzalamamalıdır.

Mal paylaşımı, paydaşlar arasındaki anlaşmalar ve diğer işlemler

Mal paylaşımı sözleşmesi, paydaşlar ortak malı belirli bölümlere ayırmak, paylarını değiştirmek veya bireysel haklar oluşturmak istediğinde kullanılır. Anlaşma tescilli bir taşınmazla ilgiliyse, yalnızca metnin imzalanması sonucu tamamlamaz - kadastral ve teknik bir dayanak ile hakların Kamu Sicili’ne usulüne uygun tescili gerekir.

Bir arsanın veya binanın fiilen bölünmesi için ölçüm planı, yeni kadastro birimlerinin oluşturulması, inşaat veya belediye verileri ve hak sahibi herkesin katılımı gerekebilir. Paydaşlar arasında yalnızca kullanım kurallarının belirlenmesi ile mülkiyetin hukuken paylaşılması aynı şey değildir. Metin, tarafların hangi sonucu istediğini tam olarak belirtmelidir.

Trampa, rehin, ön sözleşme, değişiklik, borç ikrarı, borcun sona ermesi, ortaklar arasındaki veya diğer özel işlemler de kanunun izin verdiği ya da tarafların resmi senedin güvencesini istediği durumlarda noter biçiminde yapılabilir. Bunların her birinin kendine özgü esaslı şartları vardır. Eski bir sözleşmedeki değişiklik, kanunun veya asıl anlaşmanın öngördüğü biçime uymalıdır.

Temsilcinin katıldığı anlaşma

"Her türlü işi halletmek" gibi genel bir ifade somut bir işlem için yeterli olmayabilir. Yurt dışında verilmiş bir vekâletname için apostil veya tasdik ve Gürcüce tercüme gerekebilir. Vekâletnamenin süresini, azlini, başkasına devrini ve yetkinin mülkün takyidatlandırılmasını veya karşılıksız devrini gerçekten kapsayıp kapsamadığını da kontrol etmelisiniz.

Sözleşmenin noter onayı için hangi belgeler gerekir?

Tam liste işlemin türüne bağlıdır. Bir dairenin satışı, özel bir ödünç ve bir şirketin mülk üzerine kurduğu ipotek farklı kanıtlar gerektirir. Önceden gönderilen bir fotoğraf veya PDF paketi hazırlamamıza yardımcı olur, ancak noter aslını, onaylı bir sureti veya bir kamu veri tabanında doğrulanabilen elektronik bir belgeyi isteyebilir.

Yerleşik olmayan bir tüzel kişinin katılımını önceden planlayın. Yabancı bir ülkenin yetkili makamı tarafından verilen bir tescil veya temsil belgesi için apostil/tasdik ve kanunun izin verdiği süre içinde sunulması gerekebilir. Şirket unvanı, kimlik numarası, hukuki şekli ve imzalayanın görevi tercümede kaynakla tam olarak örtüşmelidir.

Süreç nasıl işler - 6 aşama

Sözleşmenin noter onayı ne kadar tutar?

Resmi senet biçiminde, değeri olan bir işlemin noter ücreti kademeli bir formülle hesaplanır. Bu, mülkün bedelini bir yüzdeyle çarpmanın yeterli olmadığı anlamına gelir - her kademenin kendi taban tutarı ile eşiği aşan kısmın bir yüzdesi vardır. Noterler Odası’nın (Notary Chamber of Georgia) 27 Ağustos 2026 itibarıyla yayımladığı ücretler şöyledir:

Noter biçimi işlemin geçerliliği için kanunen zorunluysa, resmi sayfadaki açıklamaya göre ücret yalnızca belirlenen usulle hesaplanabilir. Noter biçimi zorunlu değilse ücret aynı usulle veya noter ile ilgili kişi arasındaki anlaşmayla belirlenebilir. Değeri olmayan bir işlem veya belirli bir işlem için başka bir yöntem de kullanılabilir.

Suretin aslına uygunluğunun onaylanmasına ilişkin özel istisna dışında, temel ücret, işlemin elektronik noter siciline kaydı için KDV dahil 5 GEL artar. KDV mükellefi olan bir noterde noter ücretine KDV eklenir. Taslak hazırlama, hukuki danışmanlık, teknik işler, suretler, tercüme, sözlü tercüman, Kamu Sicili hizmetleri, apostil ve kurye ayrı bileşenler olarak hesaplanabilir.

Kesin fiyat için bize işlemin türünü, mülkün veya alacağın değerini, katılımcı sayısını, belgelerin dillerini ve istediğiniz süreyi gönderin. Bazen en düşük "noter fiyatı" yalnızca bir bileşeni kapsar, sicili ve taslağı içermez. Önceden yapılan yazılı bir hesaplama yanlış anlamaları azaltır.

Online ve yabancı dildeki sözleşmeler ve yurt dışındaki taraf

Gürcistan Noterler Odası’nın resmi açıklamasına göre bir sözleşmenin online onaylanması online vekâletnameden farklıdır. Bu yalnızca Gürcistan topraklarında, iki veya daha fazla noterin katılımıyla mümkündür. Her taraf kendisine uygun bir noterliğe gider, noterler birbirine doğrudan bağlantıyla bağlanır ve katılan noter sayısı kadar noter işlemi düzenlenir.

Bu, bir tarafın bu modele evden veya yurt dışından yalnızca telefonla katılamayacağı anlamına gelir. Örneğin taraflardan biri Batum’da, diğeri Tiflis’te bir noterin huzuruna çıkabilir. Kişi yurt dışındaysa alternatifler bir temsilci için vekâletname çıkarmak, belgeyi yerel bir noterin önünde apostil/tasdikle düzenlemek veya bir konsolosluğa başvurmaktır. Online noterin tüm koşullarına bakın.

Yabancı taraf ve sözlü tercümanın katılımı

Yabancı bir vatandaş, belirli mülkler ve vatandaşlık için özel kısıtlamalar uygulanabilse de, Gürcistan’da genel olarak yurt dışına çıkış için geçerli bir pasaportla sözleşme yapabilir. Taraflardan biri Gürcüce bilmiyorsa, noter onun içeriği ve sonuçları gerçekten anlamasını sağlamalıdır; bunun için sürece bir sözlü tercüman katılır.

İki dilli bir senette adlar, numaralar, tutarlar, kadastro kodu ve her esaslı şart iki metinde de tam olarak örtüşmelidir. Versiyonlar arasında hangi dilin esas alınacağının belirtilmesi de önemli olabilir. TARGMANEBI tercümeyi önceden hazırlar, transliterasyonu kontrol eder ve sözlü tercümanın katılım biçimini noterle kararlaştırır.

Yurt dışında kullanılacak sözleşme

Gürcistan’da düzenlenmiş bir noter senedi yurt dışına sunulduğunda apostil veya tasdik ve alıcının diline eksiksiz tercüme gerekebilir. Sözleşmenin onaylanması, hakkın sicile tescili ve belgenin uluslararası tanınması için formalitelerin tamamlanması ayrı aşamalardır. Varış ülkesinin ve teslim alacak kurumun yazılı şartını her zaman önceden alın.

Bir işlemden önce kaçınılması gereken 12 hata

1. Her sözleşmeyi "noter sözleşmesi" saymak. Önce resmi senedin mi, imzanın mı, sicilin mi yoksa bunların bir birleşiminin mi gerektiğini öğrenmeniz gerekir.
2. Sicil aşamasını atlamak. Taşınmaz mülkiyeti ve ipotek, ilgili durumlarda tescille hüküm doğurur.
3. Yalnızca eski bir sicil özetine güvenmek. Mülkün maliki ve takyidatlar imzadan önce yeniden kontrol edilmelidir.
4. Belirsiz bir bedel ve ödeme usulü. Tutarı, para birimini, hesabı, süreyi, aktarımın kanıtını ve tescille bağlantısını belirtin.
5. Avansı kaparoyla karıştırmak. Bu terimlerin ihlal halinde farklı sonuçları olabilir.
6. Temsilcinin yetkisini netleştirmemek. Vekâletname somut işlemi ve önemli işlemleri kapsamalıdır.
7. Ödüncün teslim edildiğine dair kanıtın olmaması. Sözleşme ile paranın fiilen aktarılması ispatlanması gereken iki ayrı şeydir.
8. Teminatı mülkiyetin devriyle karıştırmak. İpotek mülkün doğrudan satışı değildir.
9. Yabancı tarafın dil ihtiyacını çok geç fark etmek. Sözlü tercümanı ve iki dilli metni önceden planlayın.
10. Yabancı şirketin güncelliğini yitirmiş belgeleri. Apostili, tercümeyi, belgelerin güncelliğini ve imzalayanın yetkisini önceden kontrol edin.
11. Yalnızca temel noter ücretini hesaba katmak. Toplam fiyata taslak, sicil, KDV, tercüme ve teknik işler dahil olabilir.
12. Okumadan imzalamak. Noterin açıklamasına rağmen her taraf adları, tutarları, süreleri ve sorumluluğu kendisi de karşılaştırmalıdır.

İşlemi neden TARGMANEBI ile hazırlamalısınız?

Sözleşme sürecinde tercüme ve teknik hazırlık çoğu zaman noterle görüşme kadar kritiktir. Tek bir rakamdaki, kadastro kodundaki, para birimindeki, pasaporttaki yazılıştaki veya temsilcinin adındaki bir hata, belgenin yeniden düzenlenmesi veya sicilde işlemin durdurulması anlamına gelebilir. Ziyaretten önce belgeleri düzene koyar ve tutarsızlıkları önceden ararız.

Yabancı bir taraf için Gürcüce veya iki dilli bir metin hazırlar, pasaporttaki transliterasyonu karşılaştırır, sözlü tercümanı planlar ve yabancı bir belgenin apostile ihtiyacı olup olmadığını kontrol ederiz. İşleme başka bir şehirdeki bir taraf katılıyorsa, iki noterli online biçimi veya vekâletname yolunu değerlendiririz.

Rolümüz organizasyondur, taraflar adına hukuki karar vermek değildir. Noterle ve gerekirse bağımsız bir avukatla birlikte sürecin doğru belgelerle başlamasını sağlamaya çalışırız. Özellikle yüksek değerli, ipotekle teminat altına alınan veya yabancı bir şirketin katıldığı bir işlemde her taraf bağımsız profesyonel danışmanlığı da değerlendirmelidir.

Bize nasıl ulaşabilirsiniz?

Bizi 501 11 32 00 numarasından arayın veya WhatsApp üzerinden yazın. İlk mesajınızda şunları belirtin: sözleşmenin türü, mülk veya tutar, katılımcıların sayısı ve vatandaşlığı, bir temsilci olup olmadığı, istenen dil, süre ve sonucun nerede tescil edileceği veya kullanılacağı.

Adresimiz: Tiflis, David Ağmaşenebeli Caddesi No. 118. Bir mülkiyet veya şirket işlemi planlıyorsanız yalnızca pasaportunuzla gelmeyin - önce bize sicil özetini, vekâletnameyi, şirket belgelerini ve varsa mevcut taslağı gönderin. Ön değerlendirmeden sonra hangi asılları getirmeniz ve hangi katılımcının hazır bulunması gerektiğini size söyleriz.

Sözleşmelerin noter onayı hakkında sıkça sorulan sorular

Resmi kaynaklar ve sorumluluğun sınırları

Bu sayfa 27 Ağustos 2026’da güncellenmiştir. Taşınmaz mülkiyetinin edinilmesi, işlemin sicile sunulması, bağışlamanın kurulması, ödüncün biçimi, ipoteğin tescili ve ödüncü teminat altına alan ipotek için noter şartı, yürürlükteki Gürcistan Medeni Kanunu ile karşılaştırılmıştır.

Resmi senet ile özel senet arasındaki fark, noterin kontrolünün kapsamı, temsil ve belgelere ilişkin şekil şartları yürürlükteki "Noter işlemlerinin yapılma usulü hakkında" talimata dayanmaktadır. Değere göre kademeli ücret, sicil ücreti ve KDV Noterler Odası’nın güncel tarifeleriyle karşılaştırılmıştır.

Online sözleşmenin iki veya daha fazla noterle düzenlenmesine ilişkin kural, Noterler Odası’nın resmi "Sözleşme" sayfasında kontrol edilmiştir. Bu sayfa genel bir rehberdir ve bireysel bir hukuki görüş değildir. Somut bir işlemin biçimini, kabul edilebilirliğini, belgeleri, vergileri ve tescilin sonucunu yetkili bir noterle, sicille ve gerekirse bir avukatla teyit edin.